A locação imobiliária exige muitas providências antes da assinatura do contrato. Para evitar transtornos, o ideal é que a locação seja intermediada por uma imobiliária, corretor de imóveis ou um advogado, que assumirá a responsabilidade pela elaboração do contrato, vistoria e administração do imóvel. Esses profissionais estão habilitados para redigir os termos contratuais em conformidade com a legislação.

Contrato de locação

As locações urbanas são regidas pela Lei Federal 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Cuidado com modelos prontos de contratos disponibilizados na internet ou vendidos em papelarias. Cláusulas desatualizadas podem causar muitos transtornos, inclusive causando prejuízos financeiros em caso de processo judicial. Antes de assinar, leia com bastante atenção todos os itens do contrato. Recomenda-se que o contrato seja assinado também por duas testemunhas e todas as assinaturas devem ser reconhecidas em cartório.

De acordo com o artigo 3º da Lei 8245/91, o prazo contratual para a locação de fins residenciais deve ser de 30 meses. Já para a locação comercial, esse prazo pode ser ajustado conforme o interesse das partes. Os contratos com mais de cinco anos garantem ao inquilino direitos de permanência no imóvel, e neste caso deve ser analisado por um profissional da área. Existem ainda as locações para fins de temporada e neste caso os contratos não podem ultrapassar os 90 dias.

Os prazos de vigência da locação devem procurar ser respeitados, pois eles influenciam diretamente no direito do proprietário em reaver o imóvel após o seu termino, pelo procedimento conhecido como a “denúncia vazia”.

De modo geral, um contrato de locação tem que conter: dados completos do locador, locatário e fiador (se for uma exigência do proprietário); localização e descrição do imóvel; destinação do imóvel; valor do aluguel; prazo de locação; índice que será aplicado para reajustar o aluguel; garantias apresentadas pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança); relação das despesas que ficarão a cargo do locatário, tais como impostos e taxas municipais e seguro predial.

Localização e vistoria do imóvel

Outro documento essencial é o termo de vistoria, o qual expressa detalhadamente o estado de conservação. Ao entregar as chaves, é necessário realizar uma nova vistoria para atestar as condições do imóvel, no fim da locação. Além disso, convém fazer uma pesquisa no bairro para obter informações sobre alagamentos, serviços públicos (abastecimento de água, coleta de lixo, transporte público, iluminação) e até criminalidade e violência.

Não basta encontrar um imóvel bem estruturado para morar ou trabalhar. A localização e a infraestrutura do bairro devem ser considerados na escolha do imóvel. Para atividades comerciais, é necessário consultar os órgãos públicos sobre as atividades permitidas na localidade.

Documentação necessária

O proprietário deve apresentar o título de propriedade, documento de identidade, CPF, contas de água e luz e o carnê de IPTU. A documentação do inquilino inclui a cédula de identidade, CPF e comprovante de renda. O fiador tem que apresentar a documentação pessoal (RG e CPF), escritura definitiva do imóvel objeto da fiança e o carnê de IPTU. Caso a garantia solicitada seja a caução ou seguro-fiança, basta o inquilino comprovar o pagamento da caução ou o contrato do seguro contratado.

Deveres do locador e inquilino

O locador tem que entregar o imóvel em condições de uso. É responsável por todos os vícios e defeitos existentes antes da assinatura do contrato. Portanto, o locador deve acompanhar a elaboração do termo de vistoria e não omitir problemas que possam afetar o uso do imóvel. Problemas estruturais que surjam durante o período da ocupação também são de responsabilidade do locador, tais como vazamentos, curto circuitos e outros. Mensalmente devem ser fornecidoser os recibos do aluguel e demais despesas pagas pelo inquilino.

O locatário deve pagar em dia o aluguel e demais despesas previstas no contrato; apresentar todos os comprovantes das contas pagas (tributos e taxas, por exemplo); conservar o imóvel e restituí-lo nas mesmas condições expressas no termo de vistoria; comunicar ao proprietário qualquer dano na estrutura do imóvel e outros problemas causados por terceiros. O inquilino deve comunicar com 30 dias de antecedência a saída do imóvel.

Garantias da locação

As garantias da locação podem ser: Fiador, Seguro Fiança da Cia Porto Seguro ou PortoCap. A PortoCap é um título de capitalização como alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda. Assim, o inquilino não precisa de um fiador.

A fiança é a garantia mais usual exigida pelos proprietários, o qual deverá ser substituído em caso de morte, desapropriação do imóvel, falência, outras situações que invalidem a fiança.

O seguro-fiança é contratado pelo inquilino, sendo que o prêmio deverá cobrir valores de aluguéis não pagos.

Atualmente, a lei já permite que a locação seja realizada sem garantias e neste caso, deve constar expressamente no contrato que o aluguel está sendo pago de forma adiantada. Caso ocorra um atraso, o proprietário pode reaver o imóvel mediante um pedido de liminar para a desocupação.

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